Autore: Francesca Cavaleri

Mercato immobiliare

Rent to buy: come acquistare casa pagando l’affitto

Il Rent to buy è un nuovo metodo per acquistare un immobile. E’ apparso in Italia da qualche anno, ma prevede delle fasi ben definite. Una breve guida per tutti i dettagli.

Il Rent to buy è stato introdotto nell’ordinamento italiano dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2004). Ma è stato convertito in legge nel 2014, n. 166. Il Rent to buy o affitto con riscatto è una forma contrattuale mista. Questo perché prevede sia la locazione che la vendita dell’immobile. Ma tutto prevede un accordo, spesso un preliminare, che regola e definisce importi e tempistiche per trasformare l’affitto, in vendita definitiva della casa. Attenzione però, la vendita non è obbligatoria, ma solo un’opzione della locazione.

Rent to buy: come funziona e le parti coinvolte

Comprare casa è un passo molto importante. Attraverso il Rent to buy il proprietario dell’immobile consegna il bene, fin da subito al conduttore o futuro acquirente. Quest’ultimo paga un canone per l’utilizzo a pieno dell’immobile, ad esempio una casa. Dopo un determinato periodo di tempo, concordato tra le parti, il conduttore può decide se comprarla o meno. Ma il futuro compratore ha il vantaggio di poter detrarre parte delle quote già versate.

In altre parole, il contratto si divide in due parti. La prima parte prevede un contratto di locazione, che prevede la concessione dell’utilizzo dell’immobile. La seconda, che prevede un atto di trasferimento della proprietà, che però è solo eventuale. Infatti, la legge non obbliga il conduttore a comprare la casa che ha già locato. Si può ben dire, che la legge riconosce il diritto all’acquisto. Il diritto si esercita, di solito, nell’arco di 3-5 anni, ma la legge tutela fino a 10.

Rent to buy: il canone ed il prezzo

Un elemento indispensabile è senza dubbio il prezzo d’acquisto. Questo infatti deve essere definito subito, in modo da evitare tiri mancini, durante l’atto notarile. Ma a dire il vero, deve essere stabilito anche il canone di locazione, da corrispondere mensilmente al proprietario. Questo viene scisso in due componenti: una destinata come ristoro per il godimento del bene, l’altra da «scomputare» in caso di diritto di opzione di acquisto.

Rent to buy: l’importanza della trascrizione

Per chi volesse comprare o vendere casa, attraverso l’uso del Rent to buy, il consiglio è quello di trascrivere l’accordo nei pubblici registri. La trascrizione è una sorta di prenotazione sull’immobile, ma non solo. Produce l’effetto dell’opponibilità ai terzi, in merito all’utilizzo del bene. Inoltre, viene garantita al conduttore la piena tutela, almeno per 10 anni.

E’ bene chiarire che, non possono essere sottoposti a Rent to buy, immobili che sono in corso di costruzione, perchè verrebbe meno il reale utilizzo (locazione). Invece, è possibile stipulare con compromesso, con lo schema della persona da nominare successivamente. In tal caso il conduttore/firmatario può sostituire la propria persona con un terzo soggetto. Si mantengono però salvi tutti i punti dell’accordo.

Cosa succede se le parti non rispettano l’accordo?

Se il locatore è inadempiente, il proprietario ha diritto a riavere il suo immobile libero da persone e cose, e di trattenere per intero le quote versate, se non disposto diversamente. Mentre le il venditore è inadempiente, il locatore ha diritto a riavere la parte di canone versati per il riscatto del bene, più gli interessi legali.