Autore: Giacomo Mazzarella

Mercato immobiliare

Affitti case: inquilino moroso? Ecco come fare

Quando un inquilino non paga l’affitto occorre seguire alcuni passaggi per recuperare i canoni arretrati o per procedere con lo sfratto

Probabilmente la crisi economica per via del Covid avrà accentuato questi tipi di situazione, ma l’inquilino che non paga l’affitto al proprietario della casa non è un evento raro. Tra l’altro, proprio per via della grave crisi economica successiva alla pandemia da Coronavirus, anche il governo è dovuto intervenire introducendo il divieto di sfratto per via dello stato di emergenza.

Ma per i proprietari di casa, avere un inquilino che non paga il canone di affitto, nonostante un contratto registrato e regolare, è un problema serio e piuttosto complicato da risolvere, non solo per le procedure di sfratto, ma anche per le procedure di recupero dei canoni pregressi evasi dall’inquilino.

Diritti e doveri di inquilino e proprietario

È il Codice Civile a regolamentare il rapporto che si instaura nel momento in cui il proprietario di un immobile cede ad un altro soggetto l’uso dell’immobile generando il contratti di affitto. Regole precise da parte del nostro Codice Civile, che sancisce diritti e doveri di entrambe le parti in causa. Il pagamento del canone di affitto pattuito è un dovere dell’inquilino e un diritto a riceverlo da parte del proprietario di casa.

In linea di massima un inquilino moroso è considerato tale già dopo il primo mese di affitto non pagato. Per legge è moroso l’inquilino che non provvede al pagamento anche di un solo canone di affitto. Va ricordato che l’inquilino è tenuto a pagare il canone alla data prestabilita nel contratto o in base a quanto stabilito dalle parti, anche se dal punto di vista legale, la morosità scatta se il pagamento non sopraggiunge entro 20 giorni dalla scadenza concordata tra le parti.

Nulla vieta al proprietario di rivolgersi ad un avvocato e conseguentemente ad un giudice già dopo un solo mese di ritardo nel pagamento. È un suo diritto sancito come dicevamo dal Codice Civile.

Cosa succede all’inquilino moroso

Evidente chi sia nel torto in una situazione del genere, cioè l’inquilino. La morosità nel pagamento del canone di affitto in linea di massima produce l’effetto che l’inquilino deve lasciare l’immobile non avendo ottemperato al suo dovere ed in più sarà tenuto a pagare gli affitti arretrati, con oneri e interessi aggiuntivi.

Il proprietario per mettere in mora un inquilino, deve sollecitare il pagamento del canone per iscritto, inserendo una data entro la quale dare la possibilità al moroso di saldare il dovuto.
Solo dopo la lettera e il successivo protrarsi della morosità, il padrone di casa può arrivare a mettere in mora l’inquilino, con il contratto di affitto che viene risolto d’ufficio e con l’inquilino che deve lasciare l’immobile.

Anche in questo caso il proprietario deve mettere per iscritto l’intimazione a lasciare libero l’immobile oggetto del contratto di affitto e oggetto dei canini di affitto non pagati. Naturalmente è il tribunale a stabilire la data entro la quale l’inquilino dovrà abbandonare la casa, perché va concesso a quest’ultimo il diritto a trovare prima un’altra collocazione abitativa.

Nel caso in cui l’inquilino contesti lo sfratto e i canoni non pagati, l’onere della prova spetta al padrone di casa che deve dimostrare la morosità dell’inquilino. Se il giudice conferma lo sfratto, i canoni arretrati saranno dovuti dal moroso nel più breve tempo possibile (massimo 90 giorni se l’inquilino chiede il cosiddetto stato di grazia).

Per i casi più difficili, con l’inquilino che non adempie all’obbligo di lasciare casa, nonostante sia stato un giudice ad imporlo, si passa all’Ufficiale Giudiziario che in 10 giorni mette alla porta il moroso.

Si pensa che lo sfratto sia complicato se l’inquilino moroso ha bambini a carico. Non esiste legge che vieta al proprietario di procedere con lo sfratto anche se nell’immobile vi abitano minori.

In questo caso si possono allungare i tempi, perché il giudice deve tutelare i minori, ma vengono interessati i servizi sociali che cercheranno di trovare per la famiglia morosa, una nuova collocazione o pagheranno i canoni di affitto a nome del moroso.

Il proprietario però, può rifiutare questa soluzione, con il giudice che incaricherà ancora i Servizi sociali di provvedere a trovare un nuovo alloggio alla famiglia sfrattata, con tempi inevitabilmente più lunghi.

Alla fine però, sempre i servizi sociali potrebbero arrivare a decidere per l’allontanamento momentaneo dei figli e il loro affidamento alle strutture adatte, fino a quando, i morosi, dopo essere stati sfrattati, non trovino nuova collocazione. Per via del Covid è stato introdotto il divieto di sfratto fino al 30 giugno 2021, che di fatto blocca tutte le procedure prima descritte.