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Le liti per quanto riguarda il regolamento di condominio sono forse le più fastidiose, soprattutto perché ognuno interpreta le norme a proprio vantaggio.
Ci sono però delle regole generali che valgono per tutti i regolamenti di condominio, soprattutto dopo la riforma del condominio del 2013 che ha introdotto grandissime novità dopo 70 anni.
Dunque vediamo di dare una panoramica dei principali aspetti del regolamento di condominio che devono essere seguiti da tutti i complessi abitativi.
Regolamento di condominio: quando è obbligatorio?
Grazie alla riforma del condominio del 2013 sono state introdotte alcune norme specifiche per quanto riguarda il regolamento condominiale.
Il regolamento è obbligatorio solo per quei condomini con più di 10 inquilini, in caso ce ne siano meno si può stipulare un regolamento facoltativo. L’approvazione del regolamento deve avvenire in presenza della maggioranza o almeno della metà dei condomini.
Regolamento condominiale: cosa disciplina?
Il regolamento condominiale appronta importanti disposizioni per quanto riguarda la vita e gli spazi comuni del condominio.
In particolare i principali punti di cui un regolamento deve occuparsi sono:
- l’uso delle cose comuni;
- la ripartizione delle spese;
- i modi di tutela del decoro dell’edificio;
- l’amministrazione;
- i diritti e gli obblighi di ciascun condomino sulle cose comuni.
Regolamento di condominio contrattuale e ordinario: differenze
Vi sono poi due differenti tipologie di regolamento condominiale: ordinario e contrattuale.
Il regolamento ordinario può disporre in materia molto ampia e, tendenzialmente, la normativa condominiale prevale su quella di legge; tuttavia il regolamento di condominio ordinario non può:
- stabilire il divieto per ciascun condomino di rinunciare ai diritti sulle cose comuni;
- stabilire l’indivisibilità delle parti comuni;
- regolare le innovazioni;
- regolare la nomina e la revoca dell’amministratore;
- individuare gli obblighi e le attribuzioni dell’amministratore;
- regolare i casi di dissenso dei condomini rispetto alle liti giudiziarie;
- disciplinare la costituzione dell’assemblea e le deliberazioni;
- regolare l’impugnazione delle delibere dell’assemblea;
- comprimere i diritti di ciascun condomino che risultano dagli atti di acquisto o da altre convenzioni;
- vietare di possedere o detenere animali domestici.
Il regolamento contrattuale ha invece un potere più ampio, ma per essere approvato c’è bisogno dell’unanimità dei condomini laddove per l’ordinario bastava la maggioranza o la metà degli stessi.
Il regolamento contrattuale dunque può:
- limitare i diritti che i singoli condomini hanno sulle rispettive proprietà individuali o sulle parti comuni;
- ampliare i poteri di uno o più condomini;
- attribuire maggiori diritti a uno o più condomini.
E inoltre deve sempre risultare da un atto scritto ed essere allegato ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari e accettato dagli acquirenti.
Regolamento di condominio: rumori e interventi
Per quanto riguarda la modifica delle parti comuni (ridipingere una facciata, o modificare destinazione d’uso) lo si può fare solo a seguito di approvazione dell’assemblea condominiale.
Il regolamento ordinario non può vietare l’accesso agli animali domestici al condominio (può farlo solo quello contrattuale).
Per quanto riguarda i rumori legati o meno alla presenza di animali domestici nel condominio, indicativamente la fascia oraria sensibile nella quale è vietato produrre rumori è quella delle 23-8, talvolta può venire introdotta una breve fascia pomeridiana 13-16.