Attualità
Quante volte ci sarà capitato di avere problemi con l’ascensore, le scale, l’impianto di riscaldamento, l’ impianto elettrico, la cantina, il garage? Quante volte abbiamo avuto dubbi e perplessità sui bollettini delle spese condominiali e sui verbali di assemblea? In tutti questi casi il nostro unico punto di riferimento è stato l’amministratore di condominio, scopriamo chi è.
Indice
Chi è l’amministratore di condominio
In passato l’incarico di amministratore di condominio veniva affidato a chi, tra gli stessi condomini, avesse molto tempo a disposizione come anziani e pensionati. Con l’entrata in vigore, il 18 Giugno 2013, della Legge di Riforma del condominio, questo ruolo è diventato una figura professionale, di fatto un impiego vero e proprio. Nonostante ciò, non esiste alcun albo professionale, ma solo associazioni sindacali di categoria.
L’amministratore è nominato dall’assemblea dei condomini per agire e rappresentare il condominio, da cui riceve mandato, in quanto responsabile delle parti comuni dell’edificio e dei beni e servizi ad esse legati, senza alcun potere né rappresentanza in merito alle parti private dell’edificio come i singoli appartamenti. E’ un organo esecutivo a tutti gli effetti delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini e rappresentante legale del condominio. L’amministratore di condominio può essere una persona fisica o una società di persone o capitali.
Chi può fare l’amministratore di condominio
I requisiti per poter diventare amministratore sono: non essere stato condannato per reati contro la pubblica amministrazione o contro il patrimonio, non essere interdetti o inabilitati, avere il diploma di scuola superiore, non essere protestato e aver frequentato un corso di formazione iniziale, con l’obbligo di aggiornarsi con corsi di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
La perdita dei requisiti fa cessare immediatamente l’incarico. Per poter esercitare la professione bisogna frequentare un corso di formazione iniziale di almeno 72 ore e superare un esame finale, successivamente è necessario frequentare un corso o più corsi di aggiornamento annuali per un totale complessivo di almeno 15 ore l’anno.
Quando è necessario l’amministratore di condominio
Nel caso in cui i condomini siano più di otto (intendendosi per condomini diversi proprietari di distinte unità immobiliari), in base alla recente Riforma del condominio del 2012, questi devono riunirsi in assemblea per nominare un amministratore che può essere uno dei condomini o un professionista esterno (per quelle compagini con meno di nove condomini - c.d. “piccoli condomini” nei quali sono ricompresi i c.d. condomini minimi, cioè quelli con due soli componenti - i partecipanti possono provvedere autonomamente alla gestione del condominio). Se l’assemblea non vi provvede, la nomina è effettuata dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. L’incarico ha una durata di 12 mesi, con il rinnovo in automatico il secondo anno, salvo delibera di revoca.
Come sapere chi è l’ amministratore di un condominio
La Riforma del Condominio, ha voluto rendere noto a tutti i condomini ed ai terzi in generale chi esercita la funzione di amministratore all’interno del fabbricato. A tale scopo la legge prevede, che, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, deve essere affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore di condominio.
Cosa deve fare l’amministratore di un condominio
L’amministratore deve garantire che il regolamento di condominio venga rispettato da tutti i condomini, disciplinando l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi in modo tale che tutti possano goderne nel migliore dei modi, riscuotendo, a tal fine, contributi, eseguendo adempimenti fiscali, gestendo le spese condominiali necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni. Ha poi l’obbligo di eseguire le deliberazioni dell’assemblea e convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di gestione.
Cura la tenuta di alcuni importanti registri relativi a: l’anagrafe condominiale, i verbali dell’assemblea, la nomina e revoca dell’amministratore, la contabilità. Conserva tutta la documentazione relativa alla propria gestione. Fornisce al condomino che ne faccia richiesta relazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso e agisce per la riscossione forzata verso i condomini morosi.
Quando l’amministratore di condominio è inadempiente
Dopo la nomina, tra l’amministratore e il condominio si instaura un rapporto di fiducia, che viene a mancare in alcuni casi previsti dalla legge quali la mancata convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore per l’approvazione dei conti o per la nomina di un nuovo amministratore, l’omissione, sempre da parte sua, di eseguire un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa o una delibera assembleare, la mancata apertura del conto corrente condominiale, la gestione poco trasparente del patrimonio del condominio.
E’ grave la condotta inadempiente dell’amministratore che non curi la tenuta dei registri obbligatori o il recupero dei crediti o cancelli senza motivo delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio. In tutti questi casi ogni condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea al fine di far cessare le irregolarità o domandare la revoca dell’amministratore, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio, e far valere le sue responsabilità risarcitorie verso il condominio stesso.
RIFERIMENTI NORMATIVI
- Articoli 1117 - 1139 del Codice Civile
- Articoli 61 - 72 Disposizioni di attuazione del Codice Civile
- LEGGE 11 dicembre 2012, n. 220
- Decreto Ministero Giustizia 13 agosto 2014, n. 140
- Cassazione, sez II civile, sentenza 24.10.2006, n. 22840