Locazione, vizi occulti e vizi palesi dell’immobile: cosa fare?

Scegliere una casa, che sia per l’acquisto o per l’affitto, è sempre difficile a causa delle molteplici cose da valutare: la posizione, la luminosità, la struttura, i servizi.

Prima di stipulare un qualsiasi contratto è evidente che il compratore o il futuro inquilino devono prestare attenzione a tutte le caratteristiche dell’immobile. Una volta riscontrata l’aderenza della casa alle proprie necessità, è possibile stipulare il contratto.

Ma cosa succede se dopo aver siglato un contratto di locazione cominciano a verificarsi delle situazioni non prevedibili che rendono gravosa in qualche modo la permanenza nell’immobile?

Locazione: vizi occulti e vizi palesi

Che cosa sono i vizi della cosa locata?

“Secondo una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte, pienamente condivisa dal collegio, costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 cod. civ. - vizi la cui presenza, senza configurare un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 cod. civ., altera tuttavia l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo - quelli che investono la struttura materiale della cosa, intaccando l’integrità della stessa, in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, e ciò anche se si tratti di difetti eliminabili e/o di difetti manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione, laddove coerentemente si ritengono sottratti a tale disciplina i guasti o i deterioramenti della cosa dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell’utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante soltanto l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell’art. 1576 cod. civ. (confr. Cass. civ. 9 maggio 2008, n. 11514; Cass. civ. 15 maggio 2007, n. 11198)” (Cass. 21 novembre 2011 n. 24459".

In sostanza può definirsi vizio tutto ciò che non rende possibile il godimento totale del bene concesso in locazione, a meno che ciò non dipenda dal normale uso dello stesso.

L’inquilino ha quindi il diritto di ricevere dal locatore un bene idoneo all’uso stabilito dal contratto. A fronte del godimento, l’inquilino dovrà pagare un determinato canone.

E’ bene distinguere tra i vizi dell’immobile già presenti al momento della stipula del contratto e i vizi occulti, apparsi successivamente, in corso di locazione.

I primi, in quanto conosciuti o conoscibili, non possono essere contestati al proprietario dell’immobile. Infatti, se al momento della stipula del contratto l’inquilino non denuncia i difetti dell’immobile conosciuti o riconoscibili, si ritiene che abbia implicitamente accettato l’immobile nello stato in cui era al momento della consegna.

Che cosa sono invece i vizi occulti? Sono quei vizi che riducono in maniera apprezzabile l’idoneità dell’immobile locato ad essere utilizzato per l’uso pattuito. In tal caso l’inquilino può chiedere, e ne ha diritto, senza limiti di tempo ed eventualmente anche davanti al giudice:

• la risoluzione del contratto di affitto;
• la riduzione del canone di locazione.

Nonostante non vengano stabiliti dei vincoli temporali, la sentenza n. 13191 del 26.07.2012 della Cassazione ha stabilito che se l’inquilino per lungo tempo tollera vizi e difetti dell’immobile, che sono sempre stati presenti dalla stipula del contratto, non ne può più chiedere la risoluzione. La sentenza infatti recita:

"non è da ritenersi legittimo il recesso effettuato dal conduttore, anche nell’inerzia del proprietario nell’intervenire per risolvere la situazione, se la causa del medesimo - vale a dire delle infiltrazioni d’acqua - si è verificata all’inizio del rapporto, ma nel frattempo l’inquilino ha tenuto un comportamento (ad esempio, uso prolungato nel tempo dell’unità immobiliare) che nei fatti ha reso tollerabile la situazione".

Locazione e vizi dell’immobile: cosa dice il Codice Civile?

Riassumendo, in base a quanto sancito dal Codice Civile:

• Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna (art. 1578 c.c.);
• Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in malafede taciuti al conduttore, oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa (art. 1579 c.c.);
• Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia (art. 1580 c.c.).

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